Задолжали миллиард
Долги новосибирцев по ипотеке подскочили на 34 % — люди больше не могут платить за квартиры, рынок наводнит дешевое арестованное жилье
Новосибирцы перестали платить за ипотеку: за год просрочка выросла на 34 % — до рекордных 1,19 млрд руб. — и не намерена уменьшаться. Кризис вынудил людей выбирать между платежами за квартиру и платежами за жизнь. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнала у экспертов, насколько плачевна ситуация, что делать, когда нечем платить за ипотеку, и как это может отразиться на рынке.
Новосибирцам ипотека больше не по карману: согласно данным аналитиков компании «Секвойя Кредит Консолидейшн», с начала года просрочка по ипотечным кредитам в области выросла на 32,5 %, а по отношению к декабрю прошлого года — на 34,2 %, побив все рекорды. Сегодня жители области должны банкам почти 1,2 млрд руб., а к концу года долги перейдут и через эту отметку, ожидают эксперты. Основная причина такого роста задолженности, конечно, кризис.
Сперва он отметился приступом паники при обесценивании денег и стремлением их сберечь. При этом далеко не у всех накоплений хватало на квартиру, и тогда люди обращались к банкам. Потом доходы достаточно резко упали, расходы выросли, а компании начали сокращать сотрудников, на что заемщики вряд ли рассчитывали.
«Ипотечный заемщик конца 2014 года и начала 2015 года — это не тот, кто взвешенно подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50–60 % от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски», — объясняет президент АО «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева. Описывая ситуацию, она подчеркнула ее сходство с прошлым кризисом, когда далеко не все заемщики смогли правильно оценить свои возможности обслуживания кредита в ближайшие 3–5 лет.
Независимый аналитик Сергей Николаев такой рост просрочки катастрофическим не считает. «Это в относительных цифрах пугающе, а в абсолютных цифрах банки еще не волнуются», — убежден он. Того же мнения придерживается и исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов: интересовать нас должна не столько просрочка, сколько реальные дефолты — т.е. случаи, когда должник не задерживает выплату, а вовсе теряет возможность обслуживать кредит. Приемлемым для рынка значением эксперт назвал 2–4 % дефолтов от общего числа выданных кредитов, но сейчас их число может увеличиться. «Я бы не сказал, что ситуация лучезарная: деловая активность снижается, доходы не растут, люди начинают больше экономить», — поясняет господин Астахов.
По данным Сергея Николаева, в стране сегодня насчитывается порядка 6 тыс. человек, которые лишились квартиры за просрочку и еще остались должны банку.
С начала года суды Новосибирской области вынесли более 500 решений по искам о взыскании просроченной задолженности по ипотеке — как с полным, так и с частичным удовлетворением требований банка. Чаще всего должники с ними не соглашаются, считая начисленные пени и проценты несоразмерными предмету залога — квартире или дому.
Ситуации, из-за которых в принципе была допущена просрочка, конечно, различаются. Например, в конце ноября Искитимский суд рассматривал дело о взыскании задолженности с семьи Бориславских — должники просили банк о рассрочке, ссылаясь на трудное материальное положение. В октябре 2014 года глава семьи вынужден был уволиться с работы из-за уменьшившейся почти в 2 раза зарплаты. После 3 месяцев поисков новая работа нашлась, но доход уменьшился, а вот расходы на семью и кредитные платежи — нет. «Они с женой обращались к истцу с целью заключения мирового соглашения, однако безрезультатно, но кредит они намерены погашать, поскольку дом — это их единственное жилье», — говорится в документе суда. Намерение семьи рассчитаться с кредитом суд учел — несвоевременно и не в полном объеме, но платежи по кредиту все-таки производились. В результате взыскание на дом, купленный в ипотеку, было отсрочено, а выплаты по процентам и пеням снижены.
По мнению Сергея Николаева, с взысканием просрочки через суд и отбиранием квартиры или дома банки будут тянуть до последнего — им такие активы ни к чему. Большинство экспертов согласны в одном: совершенно точно не нужно прятаться от банка и пускать ситуацию на самотек — надо пытаться договориться с банком.
«Самое главное — не пытаться взять другой кредит, чтобы погасить прежний, — это получается кредитная пирамида», — предупреждает господин Николаев.
Александр Астахов рекомендует обращаться к юристам: либо помогут побороться с банком за отсрочку, либо просто смогут оттянуть время, за которое ситуация может измениться в лучшую для должника сторону. «Дело тут даже не в том, что кто-то плохой заемщик, — подчеркивает эксперт. — Он несет ответственность не только перед банком, но и перед своей семьей за свои с банком отношения. Не нужно прятать голову в песок».
Еще один вариант — это продать заложенную банку квартиру. Но выгодной сделка вряд ли получится — скорее всего, покрыть при продаже можно будет только сумму кредита, но не проценты по нему. В худшем случае заемщика ждет личное банкротство и реструктуризация кредитов.
Александр Астахов согласился с тем, что рост дефолтов приведет к повышению числа аукционов залоговой недвижимости, но надеяться на покупку с торгов хорошей квартиры по бросовой цене не стоит. «Была бы такая возможность — ее сам заемщик с родственниками бы и выкупил», — говорит эксперт.
Ситуация с ипотекой в области плачевна не только в плане роста просрочки. По данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», на фоне этого роста падают объем и число выдаваемых ипотечных кредитов. За год сумма выдачи добралась только до 22 млрд руб. — это меньше, чем в декабре 2014 года, на 43 %. Число кредитов уменьшилось почти на 46 % и составило 13,7 тыс. Средняя сумма кредита увеличилась на 6 % — до 1,6 млн руб., а средний срок кредитования сократился до 15,43 лет — на 1,23 %. При этом средняя ставка выросла на 10,55 % и составила более 13,6 %, сделав ипотеку дороже.
Хорошим подспорьем для покупателей квартир и застройщиков в этом году стала госипотека, но ее срок последними правками ограничен 1 мая 2016 года — будут ли программу продлевать, пока неизвестно. Директор управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Сибирского банка ПАО «Сбербанк» Мария Ромчанова в ходе онлайн-конференции НГС 10 декабря предположила, что сейчас идет оценка результатов программы. Сергей Николаев в продлении не сомневается: ее отмена на падающем рынке, по его словам, будет «бомбой». «Если госипотеку отменят, у нас может заморозиться до 30–40 % всех строек», — убежден он. Однако, по данным опроса Банки.ру, ряд российских банков после 31 декабря принимать заявки на госипотеку не будут — в их числе ВТБ24 и Банк Москвы, в Сбербанке кредитные договоры намерены подписывать до конца действия программы.
